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李星文·千斤拨四两

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调控松不得,“救市”使不得  

2012-02-14 20:01:24|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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        又一个放松房地产调控的地方政策沦为了“短命政策”。2月9日,安徽芜湖出台了包含契税100%补助、特定面积及特定人群购房补贴、购房落户等条款的房地产“救市”政策。然而仅过了3天,芜湖市政府网就发布通告,宣布暂停2月9日公布的房地产新政策,配套实施细则正在研究完善之中。

  去年下半年以来,地方上放松房地产调控的试探性举措从未停止,但从佛山暂停限购政策的“一日游”,到成都放松地产调控仅一周,这些意存松动的地方新政全被叫停。与此同时,中央政府一直在强调“坚持调控不动摇”,而先前“遏制房价过快上涨”的提法,也变成了“促进房价合理回归”。这说明,楼市调控已由遏制涨价势头的上半场,进入了推动房价下降的下半场。以北京为例,限购政策实施一年来,新盘成交量同比下跌两成,二手房暴跌五成;新盘、二手房均价都出现不同幅度的下跌。按目前成交一套超过200万元的均价来计算,北京楼市交易额一年骤减近3000亿元。

  在“史上最严厉”的调控政策作用下,全国绝大多数地方的楼市已现拐点,正朝着挤出泡沫、价格回归的方向进发。然而,由于很多开发商长时间不肯抛弃维持高价的幻想,犹豫观望,且战且退,房价停涨和回落的脚步异常沉重,到目前仍未能进入公众和中央政府预期的合理区域。此时此刻,地方政府盲目释放“救市”信号,是目光短浅和不合时宜的行为,只有果断干预,才能保住调控大局。

  尽管有人说,限购政策实施一年,有资格也有实力买房的人都已出手,市场中只剩没钱和有钱没资格的买家,开发商搞降价促销不再管用。这个判断并不牢靠,首先是市场中肯定还有人有钱也有资格买房,他们还在等待最佳出手时机。只要房价达到他们的期望,他们就会行动。还有一些人,等待房价下行也是他们积累财富的过程,一升一降之间,他们用不了多久就能实现买房或者换房的梦想。房价调整和买家积聚都是动态的过程,在房价下降的每个波段上,都会有一部分买家接盘。当房价回归到相对合理的程度,只要稍稍放松限购政策,成交量就能扩大。而只要掌握好政策放松的分寸,房价也就不会出现报复性上涨。从长远来说,在经济增长、秩序井然的社会里,房地产市场将保持温和上涨之势。

  此外,实施限购政策也是在等待保障房的“援兵”。中国正处在加速城市化的进程中,城乡常住人口比例前一段出现了城多乡少的逆转,公众的住房需求会在很长时间内保持旺盛,仅靠商品房的供给无法满足新市民的需求,因而中央才严令督促地方政府加快保障房建设。如果预期中的3600万套保障房全部建成入市,将起码解决2亿人的住房问题,到时普通商品房根本无法维持高高在上的房价,年轻人将不再为身处都市而无立锥之地所苦。房地产商当然还会在好地段开发高品质、高价位的豪宅,不过那是有钱人的游戏,普通人完全可以忽略其存在。

  房地产市场遇冷,开发商公开抱怨,地方政府暗中叫苦,因为卖地所得的银子大大地减少了。因而,某些地方一有机会就想开闸放水,回到以前大块卖地、大秤分金的快活日子。岂不知,卖地生钱本就是一种不可持续的发展模式,而一个负责任的政府更是必须顾及老百姓的幸福感,所以地方官员还是早点儿绝了投机念头,一方面发展实体经济,创造新税源,另一方面把调控政策坚持到底,用价格合理的广厦千万间庇护新老市民。

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